Butų kainos ar pasaulio akcijos 2026: kas augo labiau?

1. 2026 m. II ketvirtis: tai jau ne vieno mėnesio šuolis

Naujausiame OHBI pranešime butų kainos birželį pakilo dar 1,0 %. Per visą II ketvirtį – nuo kovo pabaigos iki birželio pabaigos – indeksas paaugo apie 3,6 %.

Metinis tempas visą pirmąjį pusmetį laikėsi labai panašiame 12–12,5 % intervale. Vadinasi, +12,5 % nėra vieno neįprasto mėnesio rezultatas. Be to, augimas neapsiribojo vien Vilniumi – visuose penkiuose stebimuose miestuose metinis pokytis buvo dviženklis.

Šaltinis: UAB „Ober-Haus“, OHBI, 2026 m. birželis.

Tačiau „butų kainos Lietuvoje“ skamba plačiau, nei yra iš tikrųjų. OHBI yra penkių miestų butų kainų indeksas. Jis nepasako, kaip tuo pat metu keitėsi individualių namų, sodybų, komercinio NT ar žemės sklypų vertė. Net tame pačiame mieste konkretus būstas gali judėti kitaip dėl vietos, būklės, energinės klasės ar likvidumo.

2. +12,5 % nėra atsakymas, kol nepasirinkome palyginimo

Per tą patį 2025-06–2026-06 laikotarpį MSCI World Net Total Return EUR pakilo 24,7 %. Per 2026 m. II ketvirtį – apie 14,7 %. Naujausiame pjūvyje pasaulio akcijos augo maždaug dvigubai sparčiau už penkių didmiesčių butų kainas.

Tačiau tai dar nereiškia, kad akcijos visada geresnės. Vieneri metai yra trumpas laikotarpis, o lyginami rodikliai nėra tapatūs:

• OHBI yra kainų indeksas. Jame nėra nuomos pajamų, remonto, draudimo, administravimo, mokesčių, tuščių mėnesių ir sandorio sąnaudų.
• MSCI World Net Total Return EUR yra bendra akcijų grąža eurais. Dividendai reinvestuojami, išskaičiavus standartinius dividendų mokesčius. Konkretaus ETF rezultatas gali skirtis dėl jo kaštų ir sekimo paklaidos.
• NT dažnai perkamas su paskola. Finansinis svertas gali padidinti nuosavo kapitalo grąžą, bet kartu padidina palūkanų ir pinigų srauto riziką.

Teisingas klausimas nėra „kuris skaičius didesnis?“. Teisingas klausimas – ką gaunu po visų pajamų, išlaidų, mokesčių, finansavimo ir sugaišto laiko, prisiimdamas konkrečią riziką?

3. 32 metų vaizdas: skirtumas mažesnis, nei sufleruoja vieni metai

Nuo 1994 m. sausio iki 2026 m. birželio penkių didmiesčių butų kainų indeksas pakilo +1 059,4 %, arba vidutiniškai 7,9 % per metus. Pasaulio akcijos pakilo +1 189,5 %, arba vidutiniškai 8,2 % per metus.

Pradinį 100 vienetų lygį butų kainos pavertė maždaug 1 159, o akcijos – 1 290. Teoriniai 100 000 Eur, sekant tik šių indeksų pokytį, būtų virtę maždaug 1,16 mln. Eur ir 1,29 mln. Eur.

Tai nėra tikras investuotojo sąskaitos rezultatas: NT pavyzdyje nėra nuomos ir išlaidų, o akcijų pavyzdyje neįtraukti konkretaus fondo mokesčiai. Vis dėlto jis aiškiai parodo sudėtinių palūkanų jėgą. Metinis skirtumas atrodo mažas, tačiau per daugiau nei tris dešimtmečius tampa reikšmingas.

4. Ar tikrai kyla viskas, o per krizę krinta viskas?

Ilgu laikotarpiu abu indeksai kilo, todėl lengva susidaryti įspūdį, kad jie tiesiog seka tą pačią ekonomiką. Iš dalies taip: ekonomikos augimas, atlyginimai, kreditavimo sąlygos, infliacija ir investuotojų pasitikėjimas veikia daug turto klasių. Tačiau trumpesniu laikotarpiu reakcijos labai skiriasi.

Apskaičiuota abiejų indeksų mėnesinių pokyčių koreliacija nuo 1994 m. yra tik apie 0,07. Tai labai silpnas ryšys: vien tai, kad akcijos šį mėnesį kilo ar krito, mažai pasako apie to paties mėnesio OHBI pokytį.

Pokyčiai apskaičiuoti pagal mėnesio pabaigos indeksų reikšmes.

2008–2009 m. abi rinkos krito, tačiau butų kainų nuosmukis tuo nesibaigė: nuo 2007 m. pabaigos piko iki 2013 m. pradžios OHBI galiausiai buvo smukęs apie 41 %. Akcijų kainos informaciją sugeria beveik akimirksniu, o NT sandoriai reti, kainos prisitaiko lėčiau, dalis objektų tiesiog neparduodama.

Diversifikacijos prasmė atsiranda būtent čia: ne todėl, kad viena turto klasė visada kyla, kai kita krinta, o todėl, kad jų blogi laikotarpiai nebūtinai prasideda, gilėja ir baigiasi tuo pačiu metu.

5. Rizika – ne tik kritimo gylis, bet ir laukimo laikas

Didžiausias pasaulio akcijų kritimas nuo ankstesnio piko šiame laikotarpyje siekė apie −55,7 %. Butų kainų – apie −41,2 %. Iš pirmo žvilgsnio NT atrodė saugesnis. Tačiau investuotojui svarbu ir tai, kiek teko laukti naujo rekordo.

• Butų kainos: nuo 2007 m. piko iki tvaraus grįžimo virš jo praėjo maždaug 14 metų ir 3 mėnesiai.
• Pasaulio akcijos: po 2000 m. technologijų burbulo piko naujo rekordo eurais teko laukti maždaug 13 metų ir 6 mėnesius.

Akcijų nuosmukį matome kiekvieną dieną programėlėje. NT nuosmukio dažnai nematome tol, kol neprašome vertinimo arba nebandome parduoti. Tai psichologiškai patogiau, bet ne tas pats, kas mažesnė rizika. Nelikvidus turtas tiesiog rečiau parodo savo kainą.

6. Ko ši schema neparodo

Infografikas atsako į siaurą klausimą: kaip keitėsi penkių miestų butų kainų indeksas ir pasaulio akcijų bendra grąža eurais. Sprendžiant, kur investuoti savo pinigus, reikia pridėti dar bent penkis sluoksnius.

1. Pajamos. Nuoma gali reikšmingai padidinti NT grąžą, tačiau dividendai akcijų indekse jau įtraukti.
2. Visos išlaidos. NT reikia vertinti po remonto, draudimo, administravimo, mokesčių, tuščių mėnesių ir sandorio kaštų.
3. Finansavimas. Paskola keičia rezultatą: svarbu pradinis įnašas, palūkanos, kredito terminas ir pinigų srauto atsarga.
4. Likvidumas ir laikas. Akcijas galima parduoti greitai, butą – ne. Kita vertus, NT paprastai reikalauja daugiau aktyvaus darbo.
5. Koncentracija. Vienas butas yra viename mieste ir rajone; MSCI World kapitalą išskaido per daugybę bendrovių ir šalių, nors ir jis nėra apsaugotas nuo rinkos kritimų.

7. Ką tai reiškia investuotojui?

Mano išvada nėra „parduoti NT ir pirkti akcijas“ arba atvirkščiai. Abu pasirinkimai per ilgą laiką sukūrė reikšmingą nominalų vertės augimą. Abu turėjo labai ilgų laikotarpių žemiau ankstesnio piko. Ir abu gali būti geri arba blogi – priklausomai nuo kainos, finansavimo, horizonto ir viso jūsų turto struktūros.

Jeigu turite nuosavą būstą, dar vieną butą nuomai ir didžiąją santaupų dalį laikote Lietuvos NT, tikrasis klausimas gali būti ne „ar pirkti trečią butą?“. Jis gali skambėti taip: kiek mano finansinis saugumas priklauso nuo vienos šalies, vienos turto klasės ir tų pačių ekonominių veiksnių?

O jeigu visas kapitalas yra akcijose ir pinigų prireiks po dvejų metų, aukšta ilgalaikė grąža neišsprendžia trumpo horizonto problemos. Portfelis turi tikti ne statistiniam vidurkiui, o jūsų tikslams ir gebėjimui išbūti blogą etapą.

Prieš priimant sprendimą verta atsakyti į penkis klausimus

• Kiek mano turto jau dabar susieta su Lietuvos NT ir mano darbo pajamomis?
• Kiek grynųjų reikės per artimiausius 3–5 metus?
• Kokią tikrąją grąžą gaunu po visų kaštų ir mokesčių?
• Ar atlaikyčiau 40–55 % kritimą ir daugiau nei dešimtmetį be naujo rekordo?
• Kiek laiko noriu skirti turto administravimui ir investicijų priežiūrai?

Metodika ir šaltiniai

OHBI: UAB „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indeksas, 2026 m. birželis, p. 1, 3 ir 16. Atidaryti OHBI apžvalgą.

Pasaulio akcijos: MSCI World Net Total Return EUR mėnesio duomenys iki 2026 m. gegužės – Curvo; 2026 m. birželio pokytis – Investing.com, pritaikytas gegužės indekso lygiui.

Skaičiavimai: mėnesio pabaigos duomenys, 1994-01–2026-06. CAGR – geometrinė vidutinė metinė sudėtinė grąža. Koreliacija apskaičiuota iš mėnesinių pokyčių.