Akcijos ar NT Vilniuje: kur investuoti geriau?
Pastaruoju metu vis dažniau sulaukiu klausimo: ką geriau daryti šiandien – pirkti nekilnojamąjį turtą Vilniuje ar investuoti į pasaulio akcijas?
Klausimas labai suprantamas. Dalis žmonių per pastaruosius 5 metus matė, kaip jų buto ar namo vertė stipriai išaugo. Kai kuriais atvejais konkretus NT objektas galėjo ir padvigubėti. Tada natūraliai kyla mintis: gal reikia suspėti į šį kilimą? Gal NT yra saugesnis, aiškesnis ir geresnis sprendimas nei akcijos?
Bet vien pagal paskutinius 5 metus spręsti pavojinga. Todėl pažiūrėkime plačiau: kaip per ilgą laikotarpį atrodė Vilniaus NT kainos ir pasaulio akcijų indeksas, kaip jie elgėsi per pastaruosius 5 metus, kiek krito blogais laikotarpiais ir kiek laiko reikėjo atsistatyti.
1. Ilgas laikotarpis: Vilniaus NT augo stipriai, bet pasaulio akcijos neatsiliko
Per visą analizuojamą laikotarpį Vilniaus NT kainų indeksas augo apie 7,8% per metus. Tai labai solidus rezultatas. Jeigu į Vilniaus NT kainų indeksą teoriškai būtume investavę 100 000 EUR, laikotarpio pabaigoje ši suma būtų išaugusi iki maždaug 1,105 mln. EUR.
Pasaulio akcijų indeksas per tą patį laikotarpį augo apie 8,5% per metus. Tie patys 100 000 EUR pasaulio akcijų indekse būtų išaugę iki maždaug 1,376 mln. EUR.
Skirtumas nėra milžiniškas kiekvienais metais, bet per ilgą laiką jis susikaupia. Čia svarbi pirmoji išvada: Vilniaus NT istoriškai tikrai buvo gera turto klasė, bet pasaulio akcijos per visą laikotarpį parodė net šiek tiek geresnį rezultatą.
Dar svarbiau – abu keliai nebuvo tiesūs. NT kaina Vilniuje taip pat turėjo didelių kritimų. Didžiausias fiksuotas Vilniaus NT kritimas siekė apie -41%. Pasaulio akcijų didžiausias kritimas buvo dar gilesnis – apie -54%.
Todėl paprastas teiginys, kad „NT saugu, o akcijos rizikinga“, nėra tikslus. Tik skirtumas tas, kad akcijų kritimą matome kasdien ekrane, o NT kritimas dažnai tampa realus tik tada, kai reikia parduoti.
2. Pastarieji 5 metai: kodėl šiandien NT atrodo toks patrauklus
Dabar pereikime prie laikotarpio, kuris daugeliui labiausiai įstrigo – pastarųjų 5 metų.
Vilniaus NT nuo 2020 m. pabaigos iki 2025 m. pabaigos augo apie 11,3% per metus. Bendras prieaugis siekė apie +71%. Tai reiškia, kad teoriškai investuoti 100 000 EUR į Vilniaus NT kainų indeksą būtų virtę maždaug 171 000 EUR.
Ir čia labai lengva suprasti, kodėl šiandien tiek daug žmonių sako: „mano NT per 5 metus beveik padvigubėjo“ arba „gal reikia dar suspėti į šį kilimą“.
Pastarieji 5 metai Vilniaus NT savininkams iš tiesų buvo labai geri. Grafike matyti, kad visi 12 mėnesių laikotarpiai buvo teigiami – 100% atvejų. Vidutinė 12 mėnesių grąža siekė apie +10,3%, o didžiausias fiksuotas kritimas šiame laikotarpyje buvo vos -0,1%.
Kitaip tariant, per šį konkretų 5 metų laikotarpį Vilniaus NT atrodė beveik idealus: augo stipriai, augo stabiliai, o rimtesnio kritimo praktiškai nesimatė.
Bet įdomu tai, kad pasižiūrėjus į pasaulio akcijų indeksą, rezultatas buvo dar stipresnis.
Pasaulio akcijos per tą patį laikotarpį augo apie 13,5% per metus, o bendras prieaugis siekė apie +89%. Tie patys 100 000 EUR pasaulio akcijų indekse būtų išaugę iki maždaug 189 000 EUR.
Tai svarbus momentas. Net ir labai stipriu Vilniaus NT laikotarpiu pasaulio akcijų indeksas parodė didesnį bendrą prieaugį.
Žinoma, kelias buvo kitoks. Pasaulio akcijos svyravo daugiau. Didžiausias kritimas siekė apie -13,5%, o teigiamų 12 mėnesių laikotarpių buvo 82%. NT šiuo laikotarpiu buvo gerokai ramesnis: 100% teigiamų 12 mėnesių laikotarpių ir beveik jokio matomo kritimo.
Todėl šis grafikas labai gerai parodo pagrindinę dilemą.
Jeigu vertiname tik šiuos 5 metus ir darome prielaidą, kad blogi NT scenarijai nepasikartos, Vilniaus NT atrodo kaip labai patrauklus sprendimas: stabilus augimas, mažai svyravimų, materialus turtas, kurį lengva suprasti. Bet jeigu lyginame faktinį rezultatą, pasaulio akcijų indeksas per tą patį laikotarpį uždirbo daugiau.
Čia ir yra svarbiausias klausimas: ar pastarieji 5 metai buvo nauja norma, ar tiesiog labai geras Vilniaus NT ciklo etapas?
Jeigu žmogaus konkretus NT objektas per šį laikotarpį pabrango dvigubai, tai puikus rezultatas. Bet reikia atskirti asmeninę patirtį nuo bendros rinkos. Bendras Vilniaus NT kainų indeksas per šį laikotarpį pakilo apie 71%, o pasaulio akcijų indeksas – apie 89%.
Todėl vien argumentas „NT pastaruoju metu labai kilo“ dar nereiškia, kad šiandien būtina skubėti pirkti. Pirmiausia reikia suprasti, ar perkame po jau įvykusio stipraus kainų augimo, kokios yra nuomos pajamos, kokios paskolos sąlygos, kiek turime likvidumo ir kas nutiktų, jei ateinantys 5 metai nebebūtų tokie geri kaip praėję.
